１ 【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度の業績は下表の通りで、3期連続の増収と、5期連続の営業、経常増益を達成するとともに、営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて2期連続で過去最高を更新しました。

当期は、消費税増税に伴う反動減の影響を受けた完成工事事業と不動産流通事業が営業減益となりましたが、オフィスビル市況の改善が続いた不動産賃貸事業と分譲マンションの販売が好調に推移した不動産販売事業がともに増収増益となり業績を牽引しました。その結果、営業収益は8,068億円（前期比＋3.4％）、営業利益は1,658億円（同＋3.4％）となりました。

営業外損益は、支払利息の減少を主因として前期比30億円改善、経常利益は1,390億円（前期比＋6.5％）となりました。

法人税適用税率の変更に伴い税効果資産を取り崩したため、法人税等が28億円増加しましたが、減損損失の減少などにより特別損益が前期比70億円改善した結果、当期純利益は805億円（前期比＋15.6％）となりました。

部門別の営業成績は下表の通りです。

＜不動産賃貸事業部門＞

当社の賃貸資産の9割以上が集中する東京のオフィスビル市場では、景況感の改善や企業業績の回復を背景にテナント需要が堅調に推移、空室率の低下傾向が続くとともに、新築のみならず既存ビルの成約賃料も上昇に転じました。拡張移転や館内増床などの新規需要は引き続き増加基調となっており、既存テナントの賃料増額改定も徐々に増えてきました。

このような環境下、当連結会計年度は、既存ビルの空室率改善と、前期に竣工した「住友不動産千代田ファーストウイング」、「住友不動産元赤坂ビル」の通期稼働が業績に寄与、増収増益となりました。

既存ビルの空室率は4.9％（前期末5.9％）と改善基調で推移、当期竣工の「住友不動産御成門ビル」、「住友不動産平河町ビル」が満室稼働となったほか、次期竣工予定の「東京日本橋タワー」、「六本木三丁目計画」など、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。

＜不動産販売事業部門＞

当事業部門の9割以上を占める分譲マンション市場では、低金利環境下で良好な販売環境が続きました。景況感の改善や株価上昇による資産効果などを背景に消費者の購入意欲は引き続き旺盛で、都心の好立地物件を中心に販売価格は上昇基調で推移しております。

このような環境下、当連結会計年度は、「グランドミレーニア（南池袋）」、「スカイフォレストレジデンス（高田馬場）」、「東京ベイシティタワー」など、マンション、戸建、宅地の合計で過去最高の5,351戸（前期比＋393戸）を販売計上しました。その結果、営業収益、営業利益はともに過去最高を更新しました。

マンションの新規発売戸数は6,305戸と初めて6,000戸を突破、契約戸数も5,204戸（前期比△430戸）と、3期連続で5,000戸を上回り高水準となりました。

＜完成工事事業部門＞

当連結会計年度は、「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに、消費税増税に伴う反動減の影響により上半期の受注棟数は前年に比べ減少しましたが、下半期は新築そっくりさん＋41.6％、注文住宅＋30.9％と前年同期比で増加に転じており、足元の受注は回復基調で推移しております。

その結果、住友不動産シスコン㈱などを含む当事業部門の業績は、計上棟数の減少に加え、注文住宅事業の営業体制強化（当期は16ヶ所に新規出展）に伴う先行コスト増加の影響により、減収減益となりました。

＜不動産流通事業部門＞

中古住宅流通市場では、消費税増税後に景況感が一時停滞した影響などにより、首都圏の成約件数が前年に比べ減少したものの、都心好立地物件を中心に平均取扱価格が上昇しました。

このような環境下、住友不動産販売㈱が担当する当事業部門の業績は、主力の仲介事業で個人の中古住宅取引を中心に仲介件数が33,968件（前期比△4.2％）と前期実績を下回りましたが、取扱単価の上昇や大型の法人取引の増加が寄与し、取扱高は1兆656億円（同＋7.9％）と、7期ぶりに1兆円を超えました。

その結果、当事業部門の業績は、6期連続の増収は確保しましたが、法人取引の原価増を主因として営業減益となりました。

なお、直営仲介店舗は新ブランド「ＳＴＥＰ ＡＤＶＡＮＣＥ」を含め4店舗を新規出店し、当期末時点で全国計255店舗となりました。

＜その他の事業部門＞

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、営業収益14,366百万円（前期比△1,723百万円）、営業利益1,882百万円（同△28百万円）を計上いたしました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
　　営業活動によるキャッシュ・フロー     35,067百万円（前期比  △81,926百万円）
　　投資活動によるキャッシュ・フロー  △220,917百万円（前期比  ＋74,531百万円）
　　財務活動によるキャッシュ・フロー    187,814百万円（前期比  ＋90,360百万円）
  となり、現金及び現金同等物は4,041百万円増加して150,264百万円となりました。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当期の経常利益が1,390億円となりましたが、分譲マンション投資の積み増しや法人税等の支払いなどにより、営業キャッシュ・フローは350億円の収入となりました。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

主に賃貸事業の増強を目的として合計1,495億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引728億円返還いたしました。その結果、投資キャッシュ・フローは2,209億円の支出となりました。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

調達資金の長期安定化を進めるため、社債償還および長期借入金返済の合計額2,800億円を上回る、6,158億円の社債発行および長期借入を実施し、合計579億円のコマーシャル・ペーパーの償還および短期借入金の返済をしました。また、ＳＰＣが調達するノンリコース長期借入金およびノンリコース社債を差引509億円返済（償還）しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,878億円の収入となりました。

２ 【生産、受注及び販売の状況】

生産、受注及び販売の状況については、「１　業績等の概要」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

３ 【対処すべき課題】

 「第六次中期経営計画」の推進

平成25年4月より、次期（平成28年3月期）を最終年度とする中期経営計画「第六次計画」をスタートさせました。

計画の内容（平成25年5月14日公表）は、以下のとおりです。

＜計画の内容＞

　①　最高業績の更新、3ヵ年累計経常利益4千億円の達成

平成20年3月期に達成した単年度の最高業績（経常利益1,251億円）を速やかに更新するとともに、五次にわたる中期経営計画で達成した経常利益水準を一段と引き上げる。

(参考)　各経営計画の業績比較

注）いずれも計画期間中の累計額

　②　財務体質の強化

内部留保の充実と、資金調達期間の長期化を図り、財務基盤を強化する。数値目標は特に設けないが、引き続き債務格付の維持向上を目指す。

　③　既存事業の多角化・多様化

主要既存4事業（不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業、不動産流通事業）で、新機軸・新分野（海外展開を含む）を開拓する。また、全くの新分野にも挑戦する。

当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針（買収防衛策）

１　基本方針の内容とその実現に資する取組み

 当社グループは、不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通の、性格の異なる主力事業が相互に補完し合い、バランス良く成長するというグループの一体経営により、企業価値の増大を図ってまいりました。
 これら主力事業のうち、不動産賃貸、不動産販売の２事業は、まず用地を取得し、かつ計画期間内に建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業です。当社は、常に将来に向けた適切な先行投資を行うのが本業であり、これら２事業には、投資が一定の時間差をおいて収益に貢献し、企業価値の増大に結びつくという性格が内在されています。
　しかるに、巨額の資金を動かせる市場参加者が多数存在している現状では、多様な判断ないし思惑が入り乱れることによって、当社株式に対し異常な投資行動が生じる恐れ無しとは申せません。中長期的な展望に基づき、着実な株主価値の向上を目指す当社といたしましては、これまで多大な成果を収めてきた経営手法が一部の異常な思惑によって妨げられることのないよう予め方策を講じておくことが、株主共同の利益に合致すると判断し、「当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針（買収防衛策）」を導入しております。本対応方針は、平成19年５月17日開催の取締役会決議に基づき導入され、その後、同年６月28日開催の第74期定時株主総会、平成22年６月29日開催の第77期定時株主総会および平成25年６月27日開催の第80期定時株主総会において、それぞれ株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は平成28年６月開催予定の第83期定時株主総会終結時までとなっております。

２　当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断

　当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、原則として、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えております。
　本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める対抗措置を講ずることとしております。
　なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、対抗措置をとるべきか否か等について取締役会が判断するにあたっては、社外の学識経験者、弁護士、公認会計士等から選任された特別委員会に対し諮問を行い、その勧告を最大限尊重するものとしております。

　以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
 
　(注)　本方針の詳しい内容については、当社ホームページ
（http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1305_0002/release_0514_3.pdf）をご参照ください。

４ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成27年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営環境の変化
  当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業は、景気動向、企業業績、個人所得等の動向、地価動向、金利等の金融情勢ならびに住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 供給増加等
  新規竣工ビルの増加、新規分譲住宅供給戸数の増加、競合事業者の増加等が、いわゆる市場全体の供給増加による競争激化を通じて、当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業に影響を及ぼし、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

(3) 法的規制
  当社グループが行う事業には各種の法規制があり、それらの法律等の改正によっては、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。当社グループが規制を受ける主な法律には、宅地建物取引業法、建設業法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、建物の区分所有等に関する法律等があります。

(4) 天災、人災等
  地震、風水害等の自然災害、事故、火災、テロ等の人的災害等が発生した場合には、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

５ 【経営上の重要な契約等】

特記すべき事項はありません。

６ 【研究開発活動】

特記すべき事項はありません。

７ 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当社グループに関する財政状態および経営成績の分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成27年３月31日)現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等は異なることがあります。

(1) 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積もりの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

①　貸倒引当金の計上基準

当社グループは、営業未収入金等の回収事故に対処して、一般債権については貸倒実績率法により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

②　退職給付に係る負債の計上基準

従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務および年金資産の見込額に基づき計上しており、これら見込額算定の前提条件には、割引率、退職率、算定時点の年金資産額ならびに直近の統計数値に基づいて算定される死亡率などが含まれております。なお、過去勤務債務は発生した連結会計年度に一括費用処理しております。また、数理計算上の差異は、翌連結会計年度に一括費用処理する方法によっております。

③　繰延税金資産の回収可能性の評価

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際して、将来の課税所得を合理的に見積もっております。

(2) 当連結会計年度の経営成績の分析

①　概況

当連結会計年度は、営業収益8,068億円（前連結会計年度比＋265億円）、営業利益1,658億円（同＋54億円）、経常利益1,390億円（同＋85億円）となり、3期連続の増収と5期連続の営業、経常増益を達成するとともに、営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて2期連続で過去最高を更新しました。

②　営業収益および営業利益

当連結会計年度は、消費税増税に伴う反動減の影響を受けた完成工事事業と不動産流通事業が営業減益となりましたが、オフィスビル市況の改善が続いた不動産賃貸事業と分譲マンションの販売が好調に推移した不動産販売事業がともに増収増益となり業績を牽引しました。その結果、営業収益は806,835百万円（前連結会計年度比＋26,561百万円、同＋3.4％）、営業利益は165,894百万円（同＋5,423百万円、同＋3.4％）となりました。

なお、各事業部門の詳細については、「第２ 事業の状況　１ 業績等の概要」をご参照下さい。

③　営業外損益

営業外収益は、受取配当金の増加を主因として、5,902百万円（前連結会計年度比＋626百万円）となりました。営業外費用は、支払利息の減少を主因として32,742百万円（同△2,468百万円）となりました。その結果、営業外損益は△26,839百万円（同3,095百万円の改善）となりました。

④　特別損益

当連結会計年度は、合計3百万円（前連結会計年度比△1,680百万円）の特別利益を計上した一方、所有目的の変更に伴う減損損失など合計8,392百万円（同△8,706百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差し引き8,388百万円の損失（同7,026百万円の改善）となりました。

(3) 資本の財源および資金の流動性についての分析

当期純利益が80,566百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比70,570百万円増加したほか、その他有価証券評価差額金が同51,035百万円増加しました。その結果、当連結会計年度末の自己資本は、832,462百万円（同＋124,514百万円）、自己資本比率は18.4％となりました。

資金調達においては、調達資金の長期安定化を進めるため、当連結会計年度中に、社債償還および長期借入金返済の合計額2,800億円を上回る、6,158億円の社債発行および長期借入を実施し、合計579億円のコマーシャル・ペーパーの償還および短期借入金の返済をしました。また、ＳＰＣが調達するノンリコース長期借入金およびノンリコース社債を差引509億円返済（償還）しました。その結果、連結有利子負債は、3,027,027百万円（前連結会計年度末比＋226,831百万円）となりました。

なお、連結有利子負債における長期比率は97％（前連結会計年度末95％）、固定金利比率は87％（同82％）となりました。引き続き安定的な財務運用に努めてまいります。

(4) 経営戦略の見通しと課題

当社は、中期経営計画の達成を最重要課題としております。

当社の主力事業である不動産賃貸事業、不動産販売事業では、用地の取得から建物の完成、収益計上までに、短くて2～3年、再開発事業など大規模な開発では5年以上を要するものが多々あります。年度計画だけでは、土地の最有効活用を図り収益を最大化するという、不動産業本来の最も重要な視点が損なわれるおそれがあるため、当社は3年ごとの中期経営計画を策定し、その着実な実行を経営の最大眼目としてまいりました。

平成25年4月より「第六次中期経営計画」に取り組んでおります。計画の内容は、前掲「第２　事業の状況　３　対処すべき課題」に記載の通りで、平成20年3月期に達成した単年度での過去最高業績（経常利益1,251億円）を速やかに更新するとともに、3ヵ年累計の経常利益を4,000億円に引き上げ、売上、利益ともに中計業績の過去最高を達成することを業績目標に掲げております。

計画2年目の当期は、営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて2期連続で過去最高を更新しました。その結果、営業収益目標の達成は困難な状況となりましたが、営業利益、経常利益は3ヵ年累計目標の概ね3分の2相当を達成しており、目標達成に向け順調に進捗しております。

引き続き、経営環境の変化に機動的に対処しつつ、計画目標の達成を目指してまいります。